|
|
|
bouwdepot (rente) |
 |
Rente bij bouwdepot
Vragen en antwoorden betreffende de rente bij bouwdepot.
1. Nieuwbouwdepot
Vraag
Hoe verloopt de behandeling van rente en kosten van geldleningen als bij de aanschaf van een eigen woning (een deel van) het geleende geld op een depot (bouwdepot) wordt geplaatst totdat de koopsom wordt voldaan?
Antwoord
Deze gang van zaken is vooral bij nieuwbouwwoningen gebruikelijk. Een deel van het geleende geld wordt geplaatst op een bouwdepot van waaruit de te verschijnen bouwtermijnen worden voldaan. Op het in depot gehouden bedrag wordt een rentevergoeding gegeven die (bijna) gelijk is aan de op de schuld verschuldigde rente. In beginsel behoren het bouwdepot en de daarmee samenhangende schuld tot de grondslag van box 3. Ik keur echter goed dat de betaalde en ontvangen rente gedurende twee jaren als volgt wordt behandeld.
De rente en de kosten van de lening die is aangegaan in verband met de aanschaf van de eigen woning leidt tot de aftrek van eigenwoningrente in box 1. Op de aftrekbare rente komt in mindering de rente die wordt ontvangen op het depotsaldo. In zoverre drukt de betaalde rente immers niet. Uiteraard dient te zijn voldaan aan de overige vereisten die voor de toepassing van de eigenwoningregeling gelden. Indien binnen de genoemde termijn van twee jaren blijkt dat het depot niet meer is bestemd om te dienen voor de betaling van de aanschaf van de eigen woning, eindigt de hiervoor weergegeven behandeling op dat tijdstip.
De tweejaarstermijn vangt in beginsel aan op het moment van ondertekening van de koop/aanneemovereenkomst. Het is gebruikelijk dat op dat moment nog geen lening is afgesloten. De lening wordt meestal later afgesloten en pas uitbetaald bij de levering van de onroerende zaak bij de notaris. In dat geval vangt de tweejaarstermijn aan op het moment van de levering bij de notaris.
2 Bouwdepot waaruit aankoopsom en aftrekbare rente wordt betaald
Vraag
Op 02-01-2001 wordt een nieuwbouwwoning aangekocht voor 300.000. Dit bedrag heeft alleen betrekking op de koopaanneemsom. Op het moment van ondertekening van de koop/aannemingsovereenkomst was geen rente tijdens de bouw verschuldigd of gerijpt. De woning en de rente tijdens de bouw worden geheel gefinancierd. De rente tijdens de bouw zal 30.000 bedragen. In totaal wordt er dus 330.000 geleend. De gehele lening wordt in een bouwdepot gestort. Aan het einde van het jaar 2001 bedraagt het saldo van het depot 200.000. In 2001 is de betaalde rente over de gehele schuld 22.000. De kosten van de geldlening (afsluitprovisie, notariskosten in verband met de hypotheeklening) bedragen 3.630. In 2001 is 15.000 depotrente ontvangen. Welke bedragen hiervan moeten in box 1 en box 3 worden aangeven?
Antwoord
De lening is 330.000. Daarvan is 300.000 aangegaan ter verwerving van de eigen woning. De resterende 30.000 is niet aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van woning. Dit bedrag is dus een box 3-schuld. Voor het depot dat betrekking heeft op de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning geldt, evenals voor de kosten van de geldlening, dezelfde toerekening.
Uitgangspunt is dat een bouwdepot in box 3 in aanmerking wordt genomen. In vraag 1 van dit besluit is echter goedgekeurd dat onder bepaalde voorwaarden het depot voor nieuwbouwwoningen in box 1 in aanmerking kan worden genomen. Hierna vermeld ik hoe de goedkeuring in dit geval uitwerkt.
In beginsel geldt dat voor het depot een administratieve splitsing moet worden gemaakt. Daarbij moet van dag tot dag worden bijgehouden welke bedragen worden opgenomen uit het depot. Aan de hand daarvan moet worden bepaald welk deel van de ontvangen depotrente betrekking heeft op de eigenwoningschuld. Ook wordt op die manier bepaald welk bedrag van het depot en de schuld in box 3 in aanmerking wordt genomen. Voor de praktijk zal het handig zijn om in dat soort gevallen te werken met twee afzonderlijke depots.
Als er echter maar ιιn depot is, dan is in de praktijk niet altijd eenvoudig te herleiden welke bedragen in box 1 en welke bedragen in box 3 in aanmerking moeten worden genomen. Uit praktische overwegingen is het geen bezwaar als in het bovengenoemde geval de bedragen pro rata worden toegedeeld. Van zowel de lening, de betaalde rente op de lening, het depot als de over het depot ontvangen rente wordt dan in de verhouding 300.000/330.000 (10/11e) in aanmerking genomen in box 1. Het restant wordt in de verhouding 30.000/330.000 (1/11e) in aanmerking genomen in box 3.
In cijfers:
Box 1
De betaalde rente over 2001 is per saldo 22.000 - 15.000 = 7.000. Hiervan is 10/11e deel aftrekbare eigenwoningrente. Dit is 10/11e van 7.000 = 6364.
De kosten van geldlening zijn 3.630. Hiervan heeft 10/11e betrekking op de eigenwoningschuld. Dit is 10/11e van 3.630 = 3.300.
De aftrekbare eigenwoningrente bedraagt in totaal 6.364 + 3.300 = 9.664.
Box 3
Tot de rendementsgrondslag op 31 december 2001 behoort:
Bezitting: 1/11e van het bouwdepot, groot 200.000 = 18.181.
Schuld: 1/11e van de schuld, groot 330.000 = 30.000.
Vervallen besluit
Het besluit van 3 juli 2002, nr. CPP2002/1954M is hiermee vervallen.
3 Bouwrente onzeker. Gevolgen toerekening bouwdepot
Vraag
Een belastingplichtige financiert de aankoop van een woning in aanbouw met een geldlening. Het bedrag van de lening wordt op een bouwdepot gestort waaruit de aannemer ιn de tijdens de bouw te betalen rente worden betaald. Belastingplichtige maakt gebruik van de nieuwbouwdepotregeling van vraag 1 en de regeling van vraag 2 van dit besluit. De geldlening en het in depot gestorte bedrag worden dus zowel aan box 1 als aan box 3 toegerekend. Er staat niet vast wanneer de volgende bouwtermijnen in rekening worden gebracht. De belastingplichtige weet dus niet vooraf welk bedrag van de totale geldlening hij zal moeten betalen aan rente tijdens de bouw. Mag tot de oplevering het leningdeel dat samenhangt met het na oplevering resterende depot en de te betalen rente tijdens de bouw aan box 1 worden toegerekend?
Antwoord
Nee, tot de oplevering mag het leningdeel dat samenhangt met het na oplevering resterende depot en de te betalen rente tijdens de bouw niet aan box 1 worden toegerekend.
Zoals vermeld in vraag 2 moet een bouwdepot van waaruit ook de aftrekbare bouwrente wordt betaald gesplitst worden in een deel dat betrekking heeft op de koopsom (aanneemsom en niet aftrekbare bouwrente) van de woning en een deel dat betrekking heeft op de aftrekbare bouwrente te betalen rente. De geldlening waarmee het nieuwbouwdepot wordt gefinancierd, wordt op dezelfde wijze gesplitst. Het deel van de geldlening en het depot dat betrekking heeft op de koopsom van de woning valt in box 1. Het restant van de geldlening en het bouwdepot valt in box 3. Aan het eind van ieder jaar is bekend welk bedrag aan bouwtermijnen is betaald. Aan het eind van het jaar is dus bekend welk bedrag van de geldlening is aangewend voor de woning en welk deel van het bouwdepot en de geldlening nog resteert voor de koopsom van de woning. Deze bedragen vallen in box 1, de resterende bedragen vallen in box 3. Er is dus geen toerekeningsprobleem.
4 Aanvang 30-jaarstermijn bij een bouwdepot
Vraag
Een belastingplichtige koopt een woning in aanbouw. Hij maakt gebruik van de nieuwbouwdepotregeling als bedoeld in vraag 1. De bank stort op 1 juli 2001 het geld in het depot. Vanaf 1 juli 2001 worden regelmatig bedragen betaald aan de aannemer. Op 1 juli 2002 wordt de woning opgeleverd. De laatste termijn aan de aannemer wordt betaald op 1 september 2002.
De rente over een eigenwoninglening is over een periode van maximaal 30 jaar aftrekbaar (artikel 3.120, tweede lid, Wet IB 2001). Op grond van de nieuwbouwdepotregeling wordt de verschuldigde rente gesaldeerd met de ontvangen depotrente. Door de saldering is de verschuldigde rente pas volledig aftrekbaar vanaf 1 september 2002. Vangt de 30-jaarstermijn voor de hele lening aan op 1 juli 2001?
Antwoord
Ja, de 30-jaarstermijn vangt voor de hele lening aan op 1 juli 2001. De duur van de 30-jaarstermijn vangt aan op het moment waarop de renten van de eigenwoningschuld in aftrek wordt gebracht in box 1. Dat moment is 1 juli 2001. Vanaf dat moment is de lening een eigenwoninglening en start de 30-jaarstermijn.
Bron: Ministerie van Financiλn
|
|
|
|
|
|
|
