|
|
|
VVE aandeel |
 |
Financiering VVE
1. Aandeel in Vereniging van Eigenaren bij een box 3 appartement
Vraag
De eigenaar van een appartement heeft aan de VVE gedoteerd voor toekomstige uitgaven. De VVE heeft een Algemeen reservefonds (de ingelegde gelden hebben geen specifieke bestemming) en een Bestemmingsfonds (de ingelegde gelden worden voor een bepaald doel gestort, vaak voor groot onderhoud). Het appartement behoort tot de rendementsgrondslag van box 3.
Behoort het aandeel van de appartementseigenaar in het vermogen van de beide fondsen tot de rendementsgrondslag van box 3?
Antwoord
Ja, het aandeel van de appartementseigenaar in het vermogen van de beide fondsen van de VVE behoort tot zijn rendementsgrondslag van box 3.
In box 3 worden onder meer belast onroerende zaken en vermogensrechten (artikel 5.3 Wet IB 2001). Het aandeel in beide fondsen van de VVE zijn vermogensrechten. Ter voorkoming van misverstanden merk ik op dat het begrip vermogensrecht zoals dat in de Wet IB 2001 wordt gehanteerd ruimer is dan het begrip vermogensrecht zoals in het Burgerlijk Wetboek. Dit heeft te maken met het feit dat in de Wet IB 2001 ook de persoonlijke, niet-overdraagbare rechten als in de grondslag van de forfaitaire rendementsheffing te betrekken vermogensrechten worden aangemerkt. In de wetsgeschiedenis zijn lidmaatschapsrechten van en belangen bij verenigingen en doelvermogens in het bijzonder genoemd als voorbeelden van tot de bezittingen te rekenen rechten die niet op zaken betrekking hebben.
Schuld
Ook een schuld voor de financiering van de storting in de beide fondsen van de VVE of een betalingsachterstand behoort tot box 3.
2. Aandeel in Vereniging van Eigenaren bij een eigen woning
Vraag
De eigenaar van een appartement heeft aan de VVE gedoteerd voor toekomstige uitgaven. De VVE heeft een Algemeen reservefonds en een Bestemmingsfonds. Het appartement is een eigen woning (artikel 3.111 Wet IB 2001).
Moet de eigenaar voor wie het appartement zijn eigen woning is, zijn aandeel in de beide fondsen van de VVE aangeven in box 3?
Antwoord
Ja, de eigenaar voor wie het appartement zijn eigen woning is, moet zijn aandeel in de beide fondsen van de VVE aangeven in box 3. Het aandeel in de fondsen behoort niet tot box 1.
Schuld
Ook een schuld voor de financiering van de storting in de beide fondsen van de VVE of een betalingsachterstand behoort tot box 3.
3. Waardering aandeel fondsen Vereniging van Eigenaren
Vraag
De eigenaar van een appartement heeft aan de VVE gedoteerd voor toekomstige uitgaven. De VVE heeft een Algemeen reservefonds en een Bestemmingsfonds.
Bij zowel het Algemeen reservefonds als het Bestemmingsfonds kan de appartementseigenaar niet tussentijds beschikken over dit geld. Bij verkoop wordt het aandeel in het Algemeen reservefonds meestal vergoed door de koper. Bij het Bestemmingsfonds is dat niet het geval. Bij beide fondsen wordt in het algemeen geen rente vergoed aan de appartementseigenaar.
Leidt de beperking in de beschikkingsmacht tot een afwaardering van het aandeel in de fondsen bij het berekenen van de rendementsgrondslag van box 3?
Antwoord
Nee, de beperking in de beschikkingsmacht leidt niet tot een afwaardering van het aandeel in de fondsen bij het berekenen van het rendementsgrondslag van box 3.
Het aandeel in de beide fondsen moet worden gewaardeerd op de nominale waarde op de peildatum.
Een afwaardering wegens de beperkte beschikkingsmacht ligt naar mijn mening niet voor de hand. De appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VVE. De VVE handelt centraal de (gemeenschappelijke) privé-aangelegenheden af van de individuele leden. Hiermee hangt samen dat het lid verplicht is zijn deel van de uitgaven van de VVE te betalen. Of het geld voor uitgaven, zoals onderhoudskosten, nu wordt gereserveerd of achteraf (zoals bij de meeste huiseigenaren/niet-appartementseigenaren) wordt betaald, maakt niet uit; het lid moet zijn deel betalen.
Met een vooruitbetaling wordt “gespaard” voor toekomstig onderhoud. Daartegenover staat een recht op onderhoud. Door de vooruitbetaling verarmt het lid niet. Hij houdt het volledige belang bij zijn storting. Daaraan doet niet af dat hij zijn beschikkingsmacht is beperkt. Bij verkoop van het appartement gaan de rechten over op de koper. De waarde van het aandeel van de verkoper in het fonds van de VVE wordt verrekend in de totale koopsom. De VVE-beheerder zal als goed huisvader de gereserveerde gelden rentedragend uitzetten. De appartementseigenaar stort de contante waarde van de toekomstige uitgaven die namens hem worden gedaan. Gelet daarop is er naar mijn mening geen aanleiding tot afwaardering. Het uitgangspunt is dat de appartementseigenaar op elke peildatum zijn aandeel in het vermogen van het fonds van de VVE aangeeft.
Dit antwoord geldt zowel in de situatie dat sprake is van een eigen woning (artikel 3.111 Wet IB 2001) als in de situatie dat het appartementsrecht behoort tot de rendementsgrondslag van box 3.
4. Financieringskosten van een schuld aangegaan voor financiering aandeel fondsen Vereniging van Eigenaren bij een eigen woning
Vraag
De eigenaar van een appartement heeft aan de VVE gedoteerd voor toekomstige uitgaven. De VVE heeft een Algemeen reservefonds en een Bestemmingsfonds. Het appartement is een eigen woning (artikel 3.111 Wet IB 2001).
Zijn de financieringskosten aftrekbaar van een depot waaruit in de toekomst onderhoud en verbetering van de eigen woning wordt betaald?
Antwoord
Een depot waaruit kosten van onderhoud en/of verbetering van de eigen woning worden betaald is een bezitting in de zin van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Een schuld waarmee een dergelijk depot wordt gefinancierd valt ook in box 3. De rente over een dergelijke schuld is niet aftrekbaar als kosten voor de eigen woning. Zodra en voor zover gelden uit het depot worden opgenomen voor onderhoud en/of verbetering van de eigen woning kan de rente over het daarmee overeenkomende deel van de lening aangemerkt worden als kosten van de eigen woning. Hierbij kan verwaarloosd worden dat het depot inmiddels aangegroeid kan zijn doordat rente is bijgeschreven.
Ook als belastingplichtige geen mogelijkheid meer heeft om de aanwending van de middelen uit het depot te wijzigen, is er nog geen onderhoud of verbetering van de eigen woning gepleegd. Het antwoord op bovenstaande vraag geldt daarom ook indien belastingplichtige geen zeggenschap (meer) heeft over het depot.
5. Lening door Vereniging van Eigenaren bij een eigen woning
Vraag
Het appartement is een eigen woning (artikel 3.111 Wet IB 2001). De VVE is een lening aangegaan voor het plegen van onderhoud. Kan de rente op de lening bij het VVE-lid aftrekbaar zijn als eigenwoningrente?
Antwoord
Ja, de rente op de lening kan bij het VVE-lid aftrekbaar zijn als eigenwoningrente.
Uitgangspunt voor de rente-aftrek is een eigenwoninglening die door de eigenaar van het appartement zelf is aangegaan. Het ontmoet echter geen bezwaar dat de VVE medeschuldenaar is. In dit kader is van belang dat uit artikel 5:113, vierde lid, BW voortvloeit dat de VVE hoofdelijk verbonden is voor de gezamenlijke schuld van de VVE-leden. In artikel 5: 113, vijfde lid, BW is bepaald dat de VVE- leden (voor hun deel) hoofdelijk verbonden zijn met de schuld van de VVE.
De VVE gaat de lening aan. De rente en aflossing worden voldaan uit de dotaties van de leden. De VVE wordt fiscaal niet als transparant gezien. Mede gelet op de hoofdelijke verbondenheid van de leden met de schuld van de VVE kunnen de lening en de rentebetaling door de VVE aan leden worden toegerekend als is voldaan aan de volgende uitgangspunten.
Het VVE-lid heeft recht op aftrek van het deel van de rente over de lening van de VVE waarvoor hij aansprakelijk is, als bedoeld in artikel 5:113, tweede lid, BW. De schuldeiser mag daarvoor van het VVE-lid extra zekerheid eisen. De rente is aftrekbaar op het moment dat de VVE de rente betaalt aan de schuldeiser. Vereist is dan dat het lid van de VVE zijn deel in de (totaal) te betalen rente heeft voldaan aan de VVE.
Voor zover de VVE de onderhoudskosten nog niet heeft betaald is geen sprake van een eigenwoninglening. Ik wijs hiervoor ook naar vraag 4 van dit besluit. Naarmate het onderhoud wordt gepleegd en wordt betaald verhuist de lening van box 3 naar box 1. Uiteraard moet dan ook zijn voldaan aan de overige voorwaarden, zoals die van artikel 3.123 Wet IB 2001.
Bron: Ministerie van Financiën
|
|
|
|
|
|
|
